Bewonen of niet-bewonen, dat is de vraag: over hoe uitstel ook voor het woningtarief geen afstel bleek.

Deze zaak draaide om de vraag wanneer een koper voor de overdrachtsbelasting als ‘belegger’ wordt aangemerkt en wanneer niet. Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting verschillende tarieven, bedoeld om beleggers in vastgoed te ontmoedigen en zelf-bewonende starters en doorstromers op de huizenmarkt te faciliteren.

Kun je iets vertellen over de oorsprong van de zaak? Hoe kwam die op jouw pad?

In deze zaak stond een particulier centraal die een woning had gekocht met de duidelijke bedoeling deze zelf te gaan bewonen, maar die desondanks door de Belastingdienst werd aangeslagen tegen het hoge tarief.

De aanleiding voor het geschil was een bijzondere bepaling in de koopovereenkomst. De verkopers mochten na levering nog maximaal twee jaar huurvrij in de woning blijven wonen, omdat zij een nieuwbouwwoning hadden gekocht en niet zeker wisten wanneer deze zou worden opgeleverd. Mijn cliënt vroeg geen huur en is uiteindelijk ook daadwerkelijk, na exact twee jaar, zelf in de woning gaan wonen. Toch oordeelde zowel de Inspecteur als de Rechtbank dat zij het hoge ‘beleggerstarief’ verschuldigd was, omdat – kort gezegd – volgens hen die tweejaarsclausule maakte dat van zelfbewoning geen sprake kon zijn. Nadat ook de Rechtbank haar in het ongelijk had gesteld, klopte deze woningstarter bij mij aan.

Hoe begon het traject richting de rechter? Welke argumenten of punten stonden in eerste instantie centraal?

Toen ik de vertegenwoordiger van deze cliënt werd, resteerde nog maar één feitelijke instantie: het Hof. Dat maakte de inzet groot. Er zat dan ook niets anders op dan het Hof te informeren over het juiste feitenrelaas en het Hof rechtskundig te overtuigen.

Voor collega’s ligt in deze zaak wat mij betreft wel een andere duidelijke les. Zeker wanneer een zaak zich in een laat stadium bevindt, is het cruciaal om vertrouwen te houden en zowel de feiten als het recht scherp en overtuigend te presenteren

Mijn aanpak richtte zich op twee pijlers. In de eerste plaats moest het feitenrelaas helder en overtuigend worden neergezet. De kernvraag was of mijn cliënt daadwerkelijk als belegger c.q. niet-zelf-bewoner kon worden aangemerkt. Samen met haar ben ik op zoek gegaan naar bewijsmiddelen waaruit bleek dat zij nooit de bedoeling had gehad de woning te verhuren. Zo was er geen huurprijs afgesproken en konden wij uit oude correspondentie aantonen dat de verkopers haar voortdurend op de hoogte hebben gehouden van de voortgang van de nieuwbouw. Daarmee stond vast dat bij de aankoop niet duidelijk was dat de verkopers gedurende de volle twee jaar in de woning zouden blijven wonen.

Daarnaast moest het Hof worden overtuigd van een andere juridische uitleg dan die van de Inspecteur en de Rechtbank. Anders dan zij leidde ik uit de wet en de wetsgeschiedenis niet af dat er een standaardtermijn (volgens hen: twaalf maanden) is waarbinnen iemand in de woning moet gaan wonen. Dat de Staatssecretaris in een beleidsbesluit had opgeschreven dat die termijn er wel was overtuigde mij niet. Beleidsbesluiten kunnen niet in de plaats treden van de wet zelf. Al tijdens de zitting kreeg ik het gevoel dat het Hof ontvankelijk was voor mijn standpunt. Met name de vragen aan de Inspecteur over wat dan wél en níet een redelijke termijn zou zijn, bevestigden dat gevoel.

Welke stappen heb je moeten zetten om de zaak uiteindelijk bij de Hoge Raad te krijgen? Kwam je onderweg tegenslagen of obstakels tegen en hoe ben je daarmee omgegaan?

De grootste uitdaging in deze zaak was dat de procedure pas in een laat stadium kantelde. Zowel de Inspecteur als de Rechtbank had mijn cliënt in het ongelijk gesteld. Daarmee lag de volledige nadruk op het hoger beroep. Het Hof was bovendien de laatste feitenrechter. Dat betekende dat zowel de feiten als het recht in één keer overtuigend voor het voetlicht moesten worden gebracht.

Juist daarin zat ook de sleutel tot succes. Door het feitencomplex zorgvuldig te reconstrueren en dit te verbinden aan een consistente juridische uitleg, ontstond ruimte voor een andere beoordeling. De vragen van het Hof en de dynamiek tijdens de zitting gaven mij het vertrouwen dat we op het juiste spoor zaten.

Enkele weken na de zitting viel de uitspraak van het Hof op de digitale mat. Het Hof gaf mijn cliënt gelijk. Het stelde vast dat de woning was bestemd om duurzaam als hoofdverblijf te dienen en dat uit de wet niet kan worden afgeleid dat bewoning binnen twaalf maanden verplicht is. Dat de Staatssecretaris in beleidsbesluiten andere voorwaarden had gesteld, achtte het Hof inderdaad niet doorslaggevend.

Hoe ervoer je de procedure?

Inhoudelijk was de zaak gewonnen, maar nog niet definitief afgerond. Exact zes weken later stelde de Staatssecretaris pro forma cassatie in. Helemaal verbaasd waren wij niet, aangezien mijn cliënt niet de enige belastingplichtige was die een koopwoning in de optiek van de Belastingdienst ‘te laat’ zou hebben betrokken. De Belastingdienst leek er op het eerste gezicht dus belang bij te hebben om deze vraag aan de Hoge Raad voor te leggen.

Wat daarna gebeurde, was bijzonder. Via het online portaal van de Hoge Raad ontvingen wij een kort bericht: het cassatieberoep was ingetrokken. Daarbij kregen wij zelf in eerste instantie geen toelichting. Hoewel wij dus geen flauw idee hadden waarom de Staatssecretaris zijn cassatieberoep had ingetrokken, was dit een zeer plezierig bericht voor cliënt. Zij kon nu echt een gat in de lucht springen. Eind goed al goed dus.

Voor mijn cliënt was de uitkomst in ieder geval meteen helder. Zij hoefde het hoge tarief niet te betalen en kon de zaak afsluiten. Omdat er geen uitspraak van de Hoge Raad kwam, bleef de uitspraak van het Hof in stand.

Wat is de impact van deze zaak?

Uiteindelijk kwam de motivering van de Staatssecretaris op het intrekken van zijn cassatieberoep alsnog. Gek genoeg vernam ik die niet rechtstreeks, maar moest ik via een algemeen bericht op internet vernemen hoe de vork in de steel zat. In dat bericht stond dat de Staatssecretaris achteraf bezien in een casus als de onderhavige de hardheidsclausule zou hebben toegepast en dat hij zich daarom met de slotsom van het Hof kon verenigen. Daarmee is echter niet duidelijk wat voor de Staatssecretaris de doorslag gaf en dus ook niet of de Staatssecretaris nu afscheid heeft genomen van zijn twaalfmaandentermijn. Door de intrekking heeft ook de Hoge Raad zich daarover niet uit kunnen laten, zodat de praktijk uiteindelijk niet veel verder is geholpen. Daarop zullen we dus wat langer moeten wachten. Overigens had ik een eventueel oordeel van de Hoge Raad met vertrouwen tegemoet gezien. Wat voor de praktijk resteert, is de constatering dat de verlaagde woningtarieven van toepassing zijn in gevallen die voldoende vergelijkbaar zijn met die van mijn client

Voor collega’s ligt in deze zaak wat mij betreft wel een andere duidelijke les. Zeker wanneer een zaak zich in een laat stadium bevindt, is het cruciaal om vertrouwen te houden en zowel de feiten als het recht scherp en overtuigend te presenteren. Juist die combinatie kan doorslaggevend zijn, ook wanneer eerdere instanties negatief hebben geoordeeld.

Hoe kijk je hier op terug?

Wat deze zaak voor mij bijzonder maakte, is de combinatie van inhoud en cliëntcontact. In deze zaak ging het om een particulier die ik één-op-één vertegenwoordigde. Dat directe contact en de zichtbare impact van de uitkomst maakten het traject extra waardevol.

Terugkijkend ben ik vooral trots op het feit dat de zaak in hoger beroep is gekanteld, op een moment waarop het perspectief beperkt leek. Dat de zaak vervolgens zelfs bij de Hoge Raad belandde – en daar op het laatste moment werd ingetrokken – onderstreept hoe relevant en actueel dit vraagstuk is. Een vraagstuk dat, naar mijn verwachting, ongetwijfeld nog een vervolg krijgt.

Shanna van den Maagdenberg

Opleiding

2006-2012 Bachelor & Master fiscaal recht, Tilburg University
2006-2012 Bachelor & Master Nederlands recht, accent strafrecht, Tilburg University
2012 Mastervak ‘Indirecte belastingen en internationale handel’, Vrije Universiteit Amsterdam

Werkzaamheden

2012-2016, Fiscaal advocaat, DLA Piper
2016-2021 Wetenschappelijk medewerker, Hoge Raad
2021-2022 Rechter-plaatsvervanger, Rechtbank Noord-Holland
2022-2023 Wetenschappelijk medewerker, Hoge Raad
2023-2025 Fiscaal advocaat, Loyens & Loeff
2025-heden Senior Manager op de fiscale procespraktijk van EY